Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier sur la Costa Blanca, ou si vous possédez déjà une résidence secondaire à Alicante, vous avez probablement entendu parler des termes valeur cadastrale (valor catastral) ou valeur de référence (valor de referencia). Ils peuvent sembler un peu techniques au premier abord, mais ils sont en réalité assez simples à comprendre une fois bien expliqués.
Et si vous êtes un acheteur international, comprendre ces valeurs peut vous faire économiser du temps… et de l’argent.
La valeur cadastrale est la valeur fiscale officielle d’un bien immobilier, établie par le Cadastre espagnol (Catastro). Elle est utilisée par les autorités locales pour calculer certains impôts, notamment :
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) – la taxe foncière annuelle
Revenu imputé – particulièrement pertinent pour les étrangers propriétaires d’une résidence secondaire
Plusvalía municipale – la taxe sur la plus-value foncière lors de la vente d’un bien
Contrairement à la valeur marchande, la valeur cadastrale se base sur l’emplacement, la surface, l’usage du terrain, les caractéristiques de la construction et les règles d’urbanisme. Dans de nombreuses zones de la Costa Blanca — comme Алтея (Altea), Moraira ou Finestrat — ces valeurs n’ont pas été révisées depuis des années, ce qui signifie qu’elles sont souvent bien inférieures aux prix du marché actuel.
C’est l’une des raisons pour lesquelles le marché immobilier de la Costa Blanca continue d’attirer les acheteurs étrangers. Des valeurs cadastrales faibles signifient des impôts plus bas, un avantage considérable pour les expatriés et les retraités attirés par le style de vie méditerranéen.
Introduite en 2022, la valeur de référence du marché (valor de referencia del mercado) est un système de calcul plus récent, mis en place par le Catastre pour mieux refléter la réalité du marché immobilier. Elle se base sur les données de ventes réelles, ajustées selon les zones géographiques, et est révisée chaque année.
Elle est désormais utilisée comme base pour le calcul de :
L’impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP) – applicable lors de l’achat d’un bien
Les droits de succession et de donation
Si le prix de vente déclaré est inférieur à la valeur de référence, l’administration fiscale d’Alicante appliquera malgré tout la valeur la plus élevée, sauf si vous contestez officiellement cette évaluation avec des justificatifs.
Que vous suiviez les tendances du marché immobilier à Alicante, cherchiez une maison abordable sur la Costa Blanca ou investissiez dans une villa de luxe à Алтея Хиллс (Altea Hills), ces deux valeurs comptent.
Par exemple, si vous achetez une villa méditerranéenne à Алтея Хиллс, la valeur cadastrale servira à calculer votre taxe foncière annuelle (IBI), tandis que la valeur de référence pourra faire grimper le montant de votre taxe de transfert — même si le prix convenu est inférieur. Dans une région dynamique comme Alicante, cela peut avoir un impact économique non négligeable.
Ces distinctions sont également importantes pour les familles confrontées à une succession, pour les investisseurs étrangers qui achètent des biens à louer ou encore pour les expatriés qui s’installent en Espagne et souhaitent anticiper les coûts réels de la propriété.
Vous pouvez consulter la valeur cadastrale sur la facture annuelle de l’IBI de votre propriété ou en ligne sur le portail du Cadastre espagnol (avec un certificat digital ou un accès Cl@ve).
La valeur de référence est également publiée en ligne, sur le site officiel du Cadastre.
Si vous avez un doute, ou si vous achetez un bien avec notre équipe, nous serons ravis de vérifier ces deux valeurs pour vous et de vous expliquer leurs implications dans le cadre de votre investissement immobilier sur la Costa Blanca.
Les termes valeur cadastrale et valeur de référence peuvent sembler techniques ou administratifs, mais dans le contexte du marché immobilier espagnol en 2025, ils sont plus pertinents que jamais.
Que vous envisagiez d’acheter une maison en bord de mer à Алтея, Calpe ou Albir, que vous suiviez le marché à Moraira et Jávea, ou que vous envisagiez un investissement à Benidorm, comprendre ces deux valeurs vous aidera à bien planifier votre budget et à éviter de mauvaises surprises.
Des questions ? Nous sommes toujours à votre disposition pour vous guider dans votre achat immobilier en Espagne, comparer les prix à Alicante ou évaluer la juste valeur de votre future propriété. Contactez-nous — nous parlons votre langue !
